Prix au m² en Île-de-France, du département à la rue

D'où viennent ces montants, et ce qu'ils recouvrent

La source est le fichier DVF, les demandes de valeurs foncières que la direction générale des finances publiques ouvre en données publiques. Chaque ligne correspond à un acte enregistré : un bien vendu, une surface, une date. Rien n'est repris d'une annonce, et l'écart entre le montant espéré au moment de la mise en vente et celui inscrit chez le notaire reste, en pratique, la première surprise des vendeurs franciliens.

Nous retenons la médiane, jamais la moyenne. Dans une commune où quelques hôtels particuliers ou un immeuble entier changent de mains la même année, la moyenne raconte ces ventes-là et pas le marché. La médiane, elle, sépare les transactions en deux moitiés égales : c'est la valeur qui reste lisible même à l'échelle d'un quartier.

Pourquoi l'échelle communale trompe en Île-de-France

La région est un patchwork : un plateau pavillonnaire et une dalle de grands ensembles peuvent partager le même code postal, et deux stations de RER séparées de six minutes n'ont pas le même marché. Nous publions donc systématiquement trois niveaux de lecture : la commune, la typologie (studio, deux-pièces, familial), et la voie. Nous ajoutons l'écart au département, plus parlant ici que l'écart à la moyenne nationale, qu'une commune de petite couronne dépasse presque mécaniquement.

Le parc francilien est majoritairement collectif, donc le montant au mètre carré ne suffit pas à décider. Les charges de copropriété, la présence d'un ascenseur, l'état des parties communes et les travaux votés en assemblée générale pèsent lourdement sur la valeur réelle. C'est aussi pour cela que le diagnostic technique ne se limite jamais au DPE dans la région : amiante, plomb et parties communes reviennent dans presque tous les dossiers de vente.

De la médiane à la valeur vénale d'un bien précis

Ces médianes constituent le point de départ d'une estimation de valeur vénale, c'est-à-dire du montant qu'un bien atteindrait dans un marché normal, sans urgence de vente ni lien entre les parties. Le bien réel s'en écarte ensuite : étage et exposition, vis-à-vis, nuisances de voirie ou de faisceau ferroviaire, état des menuiseries, et classe énergétique. Un logement classé F ou G supporte aujourd'hui une décote mesurable, que nous chiffrons sur nos pages valeur verte.

Dernier point, souvent négligé : le montant au mètre carré ne veut rien dire tant que la surface n'est pas la bonne. Sous-pente, mezzanine et cave se traitent différemment selon les règles de mesurage. Vérifiez la surface loi Carrez avant de multiplier, particulièrement sur les derniers étages haussmanniens et les combles aménagés.