DPE classe G : interdit à la location depuis le 1er janvier 2025

Ce que dit l'étiquette G

Un logement classé G se situe entre plus de 420 kWh/m²/an en énergie primaire et plus de 100 kg CO₂/m²/an en émissions. Le rapport le qualifie de logement extrêmement peu performant.

G est le bas de l'échelle et la seule classe sans borne supérieure : au-delà du dernier seuil, tout est G. Deux logements portant la même lettre peuvent donc être très éloignés l'un de l'autre, l'un à quelques travaux du cran supérieur, l'autre hors d'atteinte sans reprise complète. C'est la première chose à faire préciser par le rapport.

Le profil francilien dominant est connu : un logement de petite surface au dernier étage, sous une toiture non isolée, chauffé par des convecteurs anciens, avec des menuiseries d'origine et parfois un chauffe-eau électrique surdimensionné. Ces lots sont souvent d'anciennes chambres de service réunies, dans des immeubles dont la façade sur rue ne peut pas être isolée par l'extérieur.

La lettre s'obtient aussi par les émissions. Un logement au fioul, encore présent dans certaines copropriétés de grande couronne, sort en G par l'échelle climat alors que sa consommation le placerait plus haut. La lettre retenue étant toujours la moins favorable des deux, le remplacement de la chaudière fait alors plus que n'importe quel travail d'isolation.

Le poids de la classe G dans nos données

Notre extraction de la base ADEME porte sur 3 299 755 diagnostics, dont 151 970 en étiquette G, soit 4,6 % des logements diagnostiqués.

Attention à la lecture : ce chiffre décrit ce qui a été diagnostiqué depuis juillet 2021, donc pour l'essentiel des biens vendus ou remis en location, et non le parc de logements dans son ensemble. Le détail commune par commune permet de descendre au niveau d'un secteur précis.

Louer un logement classé G : ce que dit la loi

Non : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location.

L'interdiction vise les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date. Un logement classé G ne peut donc plus faire l'objet d'une nouvelle mise en location, et un bail en cours ne peut plus être reconduit sans que la question de la décence se pose. La vente, elle, n'est en rien concernée.

Un bail signé auparavant n'est pas rompu automatiquement et le locataire n'a pas à quitter les lieux. Il peut en revanche demander au propriétaire la mise en conformité du logement et, faute d'accord, saisir le juge, qui peut ordonner les travaux et le cas échéant réduire le loyer. Aucune suspension automatique du loyer n'existe dans les textes.

Dans les zones franciliennes soumises à l'encadrement des loyers, à Paris, à Plaine Commune et à Est Ensemble, aucun complément de loyer ne peut par ailleurs être appliqué à un logement classé F ou G, quelles que soient ses qualités. La lettre ferme donc aussi les marges de manœuvre sur les baux qui subsistent.

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail, ni par la révision annuelle.

Les échéances de la décence énergétique

• 1er janvier 2025 : Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.
• 1er janvier 2028 : Les logements classés F rejoindront cette interdiction.
• 1er janvier 2034 : Les logements classés E la rejoindront à leur tour.

Ces dates valent pour la France hexagonale, Île-de-France comprise. Les départements et régions d'outre-mer relèvent d'un calendrier distinct, décalé de plusieurs années.

Mettre en vente un logement classé G

Vendre un logement classé G reste parfaitement possible : aucune interdiction de vendre n'est attachée à cette lettre. L'audit énergétique, lui, est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les biens en monopropriété, et il se remet à l'acquéreur potentiel dès la première visite, au même titre que le diagnostic.

L'annonce porte obligatoirement la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Sur les portails franciliens, cette ligne modifie le profil des visiteurs : moins d'acquéreurs qui achètent pour louer, davantage d'acquéreurs qui achètent pour occuper, et des investisseurs qui intègrent d'emblée la rénovation à leur plan de financement.

La décote existe mais elle se discute. Dans Paris intra-muros, l'emplacement absorbe une part de la contrainte et les petites surfaces continuent de trouver preneur ; en grande couronne, l'écart avec un bien comparable mieux classé se creuse franchement. Le vendeur qui présente un audit, un chiffrage et l'état des votes de la copropriété reprend la main sur le montant qu'on lui demande de concéder.

À partir de quand l'audit s'impose

• 1er avril 2023 : classes F et G.
• 1er janvier 2025 : classe E.
• 1er janvier 2034 : classe D.

Cette obligation ne vise que la monopropriété : maison individuelle ou immeuble détenu par un seul propriétaire. Un lot de copropriété, cas majoritaire à Paris et en petite couronne, y échappe. L'audit s'ajoute au DPE, il ne s'y substitue pas.

Faire remonter un logement classé G

Sur un logement G francilien, la question n'est pas de gagner un cran mais d'en gagner plusieurs : passer de G à F laisse le bien dans le calendrier, avec l'échéance du 1er janvier 2028 juste devant. Un plan de travaux crédible vise le milieu de l'échelle, ce qui suppose de traiter l'enveloppe et le chauffage, pas l'un des deux.

Trois postes sortent en tête sur ce parc. Le plancher haut ou les combles, quand le logement occupe le dernier étage, parce que c'est par là que part l'essentiel des déperditions. Les menuiseries, encore fréquemment en simple vitrage d'origine. Et le mode de chauffage, avec le remplacement des convecteurs ou le raccordement à un réseau de chaleur quand l'immeuble est desservi.

La limite est presque toujours collective. L'isolation des façades sur rue se heurte à l'alignement et à la protection du bâti dans une grande partie de Paris et des centres anciens de petite couronne : la solution passe alors par l'intérieur, avec une perte de surface habitable qu'il faut accepter. Et quand le chauffage est collectif, aucun travail individuel ne remontera la lettre : la décision se prend en assemblée générale, et le plan pluriannuel de travaux est le document par lequel elle se prépare.

Deux réflexes avant d'engager la moindre dépense : passer par le simulateur pour situer l'ordre de grandeur, et interroger la base ADEME à l'adresse pour voir si un diagnostic y figure déjà. En copropriété, il vaut la peine de demander au syndic si un DPE collectif a été voté.

Les sept seuils, de A à G

Des deux échelles, c'est toujours la moins favorable qui donne l'étiquette. Deux correctifs à connaître : l'arrêté du 25 mars 2024 a desserré les seuils sous 40 m², ce qui concerne une large part des studios franciliens, et le calcul de la part électrique a évolué au 1^er janvier 2026.

Ce qu'on nous demande sur la classe G