Ce que dit l'étiquette D
Un logement classé D se situe entre de 181 à 250 kWh/m²/an en énergie primaire et de 31 à 50 kg CO₂/m²/an en émissions. Le rapport le qualifie de logement moyen.
D est le milieu de l'échelle, et cette position a une conséquence pratique : la lettre bouge. Elle bouge quand la méthode de calcul évolue, quand la surface retenue est corrigée, quand un diagnostiqueur documente un mur ou une menuiserie que le précédent avait estimés par défaut. Un logement D est rarement au centre de sa classe, il est le plus souvent près d'une borne.
Un exemple récent le montre bien. Au 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l'électricité consommée en énergie primaire est passé à 1,9, en application de l'arrêté du 13 août 2025. Des logements chauffés à l'électricité ont gagné une lettre sans qu'aucun travail n'ait été engagé, et une partie des logements D d'aujourd'hui étaient classés E la veille.
Le profil francilien type est un appartement des années 1950 à 1970 : chauffage collectif au gaz, murs épais mais non isolés, double vitrage posé lot par lot au fil des ventes, ventilation d'origine. La copropriété a souvent ravalé sans isoler, faute d'accord en assemblée générale ou faute de pouvoir épaissir une façade alignée sur la rue.
Le poids de la classe D dans nos données
Notre extraction de la base ADEME porte sur 3 299 755 diagnostics, dont 1 041 667 en étiquette D, soit 31,6 % des logements diagnostiqués.
Attention à la lecture : ce chiffre décrit ce qui a été diagnostiqué depuis juillet 2021, donc pour l'essentiel des biens vendus ou remis en location, et non le parc de logements dans son ensemble. Le détail commune par commune permet de descendre au niveau d'un secteur précis.
Louer un logement classé D : ce que dit la loi
Oui, sans restriction : aucune échéance votée ne vise cette lettre, ni en 2025, ni en 2028, ni en 2034.
Le bail se signe, se renouvelle et se reconduit normalement. Le gel des loyers ne s'applique pas, la révision annuelle suit l'indice de référence des loyers, et les plafonds d'encadrement en vigueur à Paris, à Plaine Commune et à Est Ensemble s'imposent au même titre que pour n'importe quelle autre lettre.
La vigilance porte sur la durée. Un bail nu de trois ans signé aujourd'hui sera reconduit plusieurs fois d'ici 2034 : si le logement glisse d'un cran entre-temps, l'échéance le rattrape en cours de détention. Les bailleurs franciliens qui détiennent des logements D limites traitent donc la lettre comme une donnée à revérifier, pas comme un acquis.
Une obligation vaut pour toutes les lettres et se perd souvent de vue : le diagnostic est remis au locataire avec le dossier de diagnostic technique à la signature, et ses deux étiquettes figurent dans l'annonce dès la première diffusion, y compris sur les plateformes de particulier à particulier.
Les échéances de la décence énergétique
- 1er janvier 2025 : Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.
- 1er janvier 2028 : Les logements classés F rejoindront cette interdiction.
- 1er janvier 2034 : Les logements classés E la rejoindront à leur tour.
Ces dates valent pour la France hexagonale, Île-de-France comprise. Les départements et régions d'outre-mer relèvent d'un calendrier distinct, décalé de plusieurs années.
Mettre en vente un logement classé D
Vendre un logement classé D ne demande pas d'audit énergétique aujourd'hui. Une échéance existe pourtant : le calendrier prévoit l'audit pour cette lettre au 1er janvier 2034, et il ne s'appliquera, comme pour les autres, qu'aux biens détenus en monopropriété.
Sur le marché francilien, D est la lettre neutre : ni prime, ni décote nette, mais une négociation qui s'ouvre sur les travaux. L'acquéreur qui envisage de louer regarde surtout la distance à la lettre inférieure, parce que c'est elle qui décide si le bien restera louable sur toute la durée de son crédit.
Avant de mettre en vente, deux vérifications font gagner du temps. La date du diagnostic d'abord : ceux établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus recevables, quelle que soit leur durée annoncée à l'époque. La surface retenue ensuite : sous-estimée, elle dégrade mécaniquement la consommation rapportée au mètre carré et peut coûter une lettre entière.
À partir de quand l'audit s'impose
- 1er avril 2023 : classes F et G.
- 1er janvier 2025 : classe E.
- 1er janvier 2034 : classe D.
Cette obligation ne vise que la monopropriété : maison individuelle ou immeuble détenu par un seul propriétaire. Un lot de copropriété, cas majoritaire à Paris et en petite couronne, y échappe. L'audit s'ajoute au DPE, il ne s'y substitue pas.
Faire remonter un logement classé D
Sur un logement D francilien, le poste qui rend le plus est presque toujours le même : les déperditions par le plancher haut et par les parois donnant sur des locaux non chauffés, cages d'escalier, caves, parkings. Ce sont aussi les seuls travaux qui ne dépendent d'aucun vote de façade.
Vient ensuite la question du générateur, qui en collectif ne se décide pas seul. Le remplacement d'une chaudière gaz collective, le raccordement à un réseau de chaleur ou l'installation d'une pompe à chaleur en toiture passent par l'assemblée générale et se préparent un à deux exercices à l'avance, budget et appels de fonds compris.
Le bon ordre reste l'enveloppe avant les équipements, et la ventilation avec l'enveloppe. Une isolation posée sans reprise de la ventilation déplace simplement le problème vers l'humidité : c'est le défaut le plus fréquent des rénovations d'appartements anciens menées lot par lot, sans vue d'ensemble sur l'immeuble.
Deux réflexes avant d'engager la moindre dépense : passer par le simulateur pour situer l'ordre de grandeur, et interroger la base ADEME à l'adresse pour voir si un diagnostic y figure déjà. En copropriété, il vaut la peine de demander au syndic si un DPE collectif a été voté.
Les sept seuils, de A à G
| Classe | Énergie (kWh/m²/an) | Climat (kg CO₂/m²/an) |
|---|---|---|
| Classe A | jusqu'à 70 | jusqu'à 6 |
| Classe B | de 71 à 110 | de 7 à 11 |
| Classe C | de 111 à 180 | de 12 à 30 |
| Classe D | de 181 à 250 | de 31 à 50 |
| Classe E | de 251 à 330 | de 51 à 70 |
| Classe F | de 331 à 420 | de 71 à 100 |
| Classe G | plus de 420 | plus de 100 |
Des deux échelles, c'est toujours la moins favorable qui donne l'étiquette. Deux correctifs à connaître : l'arrêté du 25 mars 2024 a desserré les seuils sous 40 m², ce qui concerne une large part des studios franciliens, et le calcul de la part électrique a évolué au 1er janvier 2026.