Ce que dit l'étiquette E
Un logement classé E se situe entre de 251 à 330 kWh/m²/an en énergie primaire et de 51 à 70 kg CO₂/m²/an en émissions. Le rapport le qualifie de logement peu performant.
E n'est pas encore une passoire au sens de la loi, mais c'est la dernière lettre avant. La différence tient souvent à peu de chose : un chauffage électrique par convecteurs dans un logement correctement isolé, ou une bonne chaudière dans un logement qui ne l'est pas. Les deux profils atterrissent au même endroit de l'échelle par des chemins opposés, et ne se soignent pas de la même manière.
En Île-de-France, la lettre concentre deux familles de biens. Les immeubles de la reconstruction et des grands ensembles, béton non isolé, chauffage collectif ancien, souvent engagés dans un programme de rénovation qui n'a pas encore abouti. Et les grands appartements anciens rénovés par morceaux : cuisine et salle de bains refaites, fenêtres changées, murs et plafonds laissés en l'état.
L'échelle climat pèse plus qu'on ne le croit sur cette frontière. L'étiquette retenue étant la moins favorable des deux, un logement au fioul ou au gaz peut décrocher par ses seules émissions alors que sa consommation le placerait au-dessus. Dans ce cas de figure, changer d'énergie fait bouger la lettre là où isoler davantage ne suffirait pas.
Le poids de la classe E dans nos données
Notre extraction de la base ADEME porte sur 3 299 755 diagnostics, dont 640 430 en étiquette E, soit 19,4 % des logements diagnostiqués.
Attention à la lecture : ce chiffre décrit ce qui a été diagnostiqué depuis juillet 2021, donc pour l'essentiel des biens vendus ou remis en location, et non le parc de logements dans son ensemble. Le détail commune par commune permet de descendre au niveau d'un secteur précis.
Louer un logement classé E : ce que dit la loi
Oui, jusqu'au 1er janvier 2034 : la mise en location reste libre, mais elle est désormais datée.
Aucun gel du loyer, aucune interdiction, aucune pièce supplémentaire à joindre au bail aujourd'hui. La révision annuelle s'applique normalement, comme les plafonds d'encadrement là où ils existent en Île-de-France, à Paris, à Plaine Commune et à Est Ensemble.
L'échéance vaut pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date. Un bail nu de trois ans signé en 2032 sera donc rattrapé par sa première reconduction, et un bail meublé d'un an le sera plus tôt encore. Le calendrier utile à un bailleur francilien n'est pas 2034, c'est 2034 moins la durée de son bail.
Deux précautions se prennent avant, pas après. Faire vérifier la lettre par un diagnostic récent, parce qu'un logement classé E sous une méthode antérieure ne ressort pas forcément au même endroit aujourd'hui. Et regarder ce que la copropriété a inscrit à son plan pluriannuel de travaux, parce qu'un logement en chauffage collectif ne remonte jamais seul.
Les échéances de la décence énergétique
- 1er janvier 2025 : Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.
- 1er janvier 2028 : Les logements classés F rejoindront cette interdiction.
- 1er janvier 2034 : Les logements classés E la rejoindront à leur tour.
Ces dates valent pour la France hexagonale, Île-de-France comprise. Les départements et régions d'outre-mer relèvent d'un calendrier distinct, décalé de plusieurs années.
Mettre en vente un logement classé E
Vendre un logement classé E impose un audit énergétique lorsque le bien est en monopropriété, maison individuelle ou immeuble entier détenu par un seul propriétaire : l'obligation s'applique à cette lettre depuis le 1er janvier 2025. Un lot de copropriété, cas majoritaire à Paris et en petite couronne, n'y est pas soumis.
L'audit n'est pas un second diagnostic. Il décrit au moins deux scénarios de travaux, l'un par étapes, l'autre en une seule opération, avec l'ordre des interventions et l'étiquette visée à l'arrivée. Il se remet à l'acquéreur potentiel dès la première visite, ce qui en fait de fait une pièce de négociation autant qu'un document d'information.
Sur le marché, la lettre E se négocie moins comme une décote que comme un devis. L'acquéreur francilien qui achète pour louer sait qu'il devra remonter le bien avant l'échéance ; il chiffre l'opération et la déduit de son offre. Un vendeur qui arrive avec un audit lisible, des devis et les votes d'assemblée générale reprend la main sur ce chiffrage.
À partir de quand l'audit s'impose
- 1er avril 2023 : classes F et G.
- 1er janvier 2025 : classe E.
- 1er janvier 2034 : classe D.
Cette obligation ne vise que la monopropriété : maison individuelle ou immeuble détenu par un seul propriétaire. Un lot de copropriété, cas majoritaire à Paris et en petite couronne, y échappe. L'audit s'ajoute au DPE, il ne s'y substitue pas.
Faire remonter un logement classé E
Sortir de la lettre E demande une marche, pas un bouquet complet. Dans l'ancien francilien, la combinaison qui la produit le plus souvent associe l'isolation des combles ou du plancher haut, le remplacement des menuiseries restantes et une ventilation remise en état. C'est aussi celle qui s'accommode le mieux d'une copropriété n'ayant pas voté d'isolation de façade.
Quand l'origine du décrochage est le chauffage, l'ordre s'inverse. Remplacer des convecteurs par des équipements pilotés, raccorder le logement à un réseau de chaleur ou passer à une pompe à chaleur produit un saut que l'isolation seule n'obtiendrait pas, à condition que l'enveloppe soit traitée dans un second temps.
Un audit énergétique, même non obligatoire pour un lot de copropriété, reste le document qui évite de dépenser dans le désordre : il hiérarchise les postes et donne l'étiquette atteinte à chaque étape. Faites-le établir avant de signer le premier devis, et non pour justifier après coup un chantier déjà lancé.
Deux réflexes avant d'engager la moindre dépense : passer par le simulateur pour situer l'ordre de grandeur, et interroger la base ADEME à l'adresse pour voir si un diagnostic y figure déjà. En copropriété, il vaut la peine de demander au syndic si un DPE collectif a été voté.
Les sept seuils, de A à G
| Classe | Énergie (kWh/m²/an) | Climat (kg CO₂/m²/an) |
|---|---|---|
| Classe A | jusqu'à 70 | jusqu'à 6 |
| Classe B | de 71 à 110 | de 7 à 11 |
| Classe C | de 111 à 180 | de 12 à 30 |
| Classe D | de 181 à 250 | de 31 à 50 |
| Classe E | de 251 à 330 | de 51 à 70 |
| Classe F | de 331 à 420 | de 71 à 100 |
| Classe G | plus de 420 | plus de 100 |
Des deux échelles, c'est toujours la moins favorable qui donne l'étiquette. Deux correctifs à connaître : l'arrêté du 25 mars 2024 a desserré les seuils sous 40 m², ce qui concerne une large part des studios franciliens, et le calcul de la part électrique a évolué au 1er janvier 2026.