DPE classe F : passoire thermique, loyer gelé, échéance 2028

Ce que dit l'étiquette F

Un logement classé F se situe entre de 331 à 420 kWh/m²/an en énergie primaire et de 71 à 100 kg CO₂/m²/an en émissions. Le rapport le qualifie de logement très peu performant.

F est la première des deux lettres que la loi qualifie de passoire thermique. Le mot n'est pas seulement descriptif : il déclenche un régime, gel du loyer, audit à la vente, interdiction programmée. Et il s'applique dès que l'une des deux échelles du diagnostic décroche, la consommation d'énergie primaire ou les émissions de gaz à effet de serre.

Le parc francilien concerné a un visage précis. Beaucoup de petits logements chauffés à l'électricité par convecteurs anciens, beaucoup de derniers étages sous une toiture non isolée, beaucoup d'immeubles d'avant-guerre dont la façade sur rue ne peut pas recevoir d'isolation extérieure. La lettre y relève autant de l'urbanisme que du chauffage.

Deux évolutions récentes ont déplacé la frontière. L'arrêté du 25 mars 2024 a adapté les seuils aux logements de moins de 40 m², ce qui a fait sortir de la classe une partie des studios parisiens que la méthode pénalisait par leur seule compacité. Puis le coefficient de conversion de l'électricité, ramené à 1,9 au 1er janvier 2026 par l'arrêté du 13 août 2025, a produit le même effet sur des logements tout électriques. Si votre diagnostic est antérieur, la lettre affichée n'est peut-être plus la bonne.

Le poids de la classe F dans nos données

Notre extraction de la base ADEME porte sur 3 299 755 diagnostics, dont 249 143 en étiquette F, soit 7,6 % des logements diagnostiqués.

Attention à la lecture : ce chiffre décrit ce qui a été diagnostiqué depuis juillet 2021, donc pour l'essentiel des biens vendus ou remis en location, et non le parc de logements dans son ensemble. Le détail commune par commune permet de descendre au niveau d'un secteur précis.

Louer un logement classé F : ce que dit la loi

Oui, jusqu'au 1er janvier 2028, mais le loyer ne peut plus être augmenté.

Ce blocage vaut à toutes les étapes du bail : pas de révision annuelle, pas de hausse au renouvellement, pas de réajustement entre deux locataires. Il s'ajoute aux règles d'encadrement applicables à Paris, à Plaine Commune et à Est Ensemble, sans les remplacer : c'est toujours la règle la plus contraignante qui l'emporte.

Une conséquence francilienne passe souvent inaperçue : dans les zones où l'encadrement des loyers s'applique, aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement classé F ou G. Un balcon, une vue dégagée ou une hauteur sous plafond remarquable ne rattrapent pas la lettre. Le loyer de référence majoré devient le loyer, point final.

Au 1er janvier 2028, la mise en location sera fermée pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits. Compte tenu de la durée des baux franciliens, un bailleur qui signe aujourd'hui un bail nu de trois ans doit déjà savoir ce qu'il fera à son deuxième renouvellement, travaux ou revente.

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement du bail, ni par la révision annuelle.

Les échéances de la décence énergétique

• 1er janvier 2025 : Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location.
• 1er janvier 2028 : Les logements classés F rejoindront cette interdiction.
• 1er janvier 2034 : Les logements classés E la rejoindront à leur tour.

Ces dates valent pour la France hexagonale, Île-de-France comprise. Les départements et régions d'outre-mer relèvent d'un calendrier distinct, décalé de plusieurs années.

Mettre en vente un logement classé F

Vendre un logement classé F reste parfaitement possible : aucune interdiction de vendre n'est attachée à une lettre, quelle qu'elle soit. Ce qui change, c'est le dossier. L'audit énergétique s'impose depuis le 1er avril 2023 pour les biens en monopropriété, et il se remet à l'acquéreur dès la première visite.

L'annonce porte en outre une mention obligatoire : « logement à consommation énergétique excessive ». Elle vaut pour la vente comme pour la location, sur les portails comme en vitrine d'agence. À Paris et en petite couronne, cette ligne oriente immédiatement la discussion vers le coût des travaux restant à engager.

La décote n'est pas uniforme sur le marché francilien. Elle reste contenue sur un petit lot bien situé dans Paris, où la demande absorbe une partie de la contrainte, et se creuse nettement dès qu'on s'éloigne, là où l'acquéreur a le choix. Dans les deux cas, le vendeur qui apporte un audit, deux devis et le procès-verbal d'assemblée générale négocie sur des chiffres plutôt que sur une inquiétude.

À partir de quand l'audit s'impose

• 1er avril 2023 : classes F et G.
• 1er janvier 2025 : classe E.
• 1er janvier 2034 : classe D.

Cette obligation ne vise que la monopropriété : maison individuelle ou immeuble détenu par un seul propriétaire. Un lot de copropriété, cas majoritaire à Paris et en petite couronne, y échappe. L'audit s'ajoute au DPE, il ne s'y substitue pas.

Faire remonter un logement classé F

Sortir de la lettre F suppose d'abord de savoir ce qui coince. Dans un logement chauffé à l'électricité, le générateur est rarement le fautif principal : c'est la déperdition qui gonfle la consommation. Dans un logement au gaz ou au fioul, c'est souvent l'échelle climat qui bloque, et là seul un changement d'énergie déplace la lettre.

Les postes accessibles à un copropriétaire seul restent les menuiseries, l'isolation des parois donnant sur des locaux non chauffés, la ventilation et le remplacement des émetteurs. Les postes décisifs, façade et chaufferie, passent par l'assemblée générale : le bon réflexe est d'obtenir l'inscription à l'ordre du jour au moins un exercice avant l'échéance visée.

Un point de méthode : viser un seul cran est rarement suffisant. Un logement qui passe de F à E reste dans le calendrier, avec l'échéance de 2034 devant lui. Le plan de travaux qui tient la route vise deux crans au moins, quitte à s'exécuter en deux étapes clairement ordonnées et budgétées.

Deux réflexes avant d'engager la moindre dépense : passer par le simulateur pour situer l'ordre de grandeur, et interroger la base ADEME à l'adresse pour voir si un diagnostic y figure déjà. En copropriété, il vaut la peine de demander au syndic si un DPE collectif a été voté.

Les sept seuils, de A à G

Des deux échelles, c'est toujours la moins favorable qui donne l'étiquette. Deux correctifs à connaître : l'arrêté du 25 mars 2024 a desserré les seuils sous 40 m², ce qui concerne une large part des studios franciliens, et le calcul de la part électrique a évolué au 1^er janvier 2026.

Ce qu'on nous demande sur la classe F