Tout part d'une hauteur : 1,80 mètre
Les trois mesures s'accordent sur un point de départ. On ne retient le plancher d'un local que s'il est clos, couvert, et surmonté d'au moins 1,80 mètre de hauteur libre. Au-dessous de cette ligne, la surface au sol reste bien réelle, mais elle sort du calcul : une pièce sous rampant ne compte que par sa partie haute. Cette règle a un effet massif sur les derniers étages des immeubles anciens, où les combles aménagés perdent parfois le tiers de leur surface apparente.
On retranche ensuite tout ce qui occupe le sol sans être habitable : épaisseur des murs et des cloisons, marches et trémie d'escalier, gaines techniques, embrasures de portes et de fenêtres. C'est pourquoi un relevé sérieux tombe toujours en dessous du produit longueur par largeur relevé au mètre à ruban, et pourquoi deux personnes qui mesurent la même pièce n'obtiennent pas forcément le même chiffre.
Trois mesures, trois usages
La mesure loi Carrez commande la vente d'un lot de copropriété : le régime sous lequel se vend l'essentiel du parc francilien. Elle intègre la véranda close et couverte, laisse de côté la cave, le garage, la terrasse et le comble non aménagé.
La surface habitable, que l'usage appelle loi Boutin, gouverne le contrat de location nue en résidence principale. Elle reprend la hauteur de 1,80 mètre et les mêmes retraits, avec une exception qui déroute régulièrement les bailleurs : la véranda en sort. Un même appartement se vend donc avec un chiffre et se loue avec un autre sans que personne ne se soit trompé.
La surface utile part de l'habitable et y rajoute la moitié des dépendances privatives, cave, comble non aménagé, balcon, ce complément étant lui-même plafonné à la moitié de l'habitable. On la rencontre dans le logement social et dans certains barèmes de loyer, jamais devant un notaire.
Les tableaux détaillés et les références officielles sont réunis sur notre page surface loi Carrez.
Le seuil de 5 %, et ce qu'il pèse au prix francilien
Lorsque la surface réelle descend de plus de 5 % sous la surface annoncée, l'acquéreur peut réclamer une diminution du prix au prorata, dans l'année qui suit l'acte authentique. La règle prend une tout autre portée là où le mètre carré se paie cher : sur un appartement affiché 100 m², six mètres carrés manquants n'emportent pas le même montant à Paris intra-muros, en première couronne ou en Seine-et-Marne.
De là une conséquence pratique pour tout vendeur : reprendre la surface écrite sur un acte de 1978, ou celle du diagnostic du précédent propriétaire, revient à hériter d'un risque qu'on n'a pas vérifié. Un relevé neuf coûte peu au regard de ce que représente une réduction de prix, et il engage celui qui le signe. Il se commande avec le reste du dossier, pendant la même visite.
Une visite, plusieurs obligations à couvrir
Le mesurage arrive rarement seul. En Île-de-France, la vente d'un lot ancien déclenche presque toujours d'autres constats : le plomb dès que l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949, l'amiante quand le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 (la date du permis, pas celle de la livraison), l'électricité et le gaz au-delà de quinze ans d'installation, sans compter le diagnostic de performance énergétique. Regrouper ces missions en une seule intervention évite de payer plusieurs déplacements pour le même logement.
Vous voulez d'abord savoir où se situe la classe énergétique du bien ? Le simulateur vous en donne une idée en neuf questions avant de commander quoi que ce soit.