Encadrement des loyers en Seine-Saint-Denis : Plaine Commune et Est Ensemble

L'encadrement des loyers en Seine-Saint-Denis s'applique dans deux établissements publics territoriaux : Plaine Commune (Saint-Denis, Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, La Courneuve, Pierrefitte, Stains, Villetaneuse, L'Île-Saint-Denis, Saint-Ouen) et Est Ensemble (Montreuil, Pantin, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Noisy-le-Sec, Romainville). Un bailleur de ces communes doit respecter un plafond de loyer, en plus des règles de performance énergétique.

Deux territoires, un même mécanisme

Comme à Paris, le loyer d'un logement mis en location dans ces communes ne peut dépasser un loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral selon le secteur, l'époque de construction, le nombre de pièces et le caractère meublé ou non. Le bail doit indiquer ce loyer de référence et le loyer de référence majoré. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles, mais il est encadré et contestable.

Ces deux territoires font partie des zones tendues où l'encadrement a été mis en place ; l'ANIL suit l'évolution des loyers en zones tendues.

Le DPE, préalable à la location

Avant de fixer un loyer, il faut pouvoir louer. Or le DPE conditionne ce droit :

• les logements classés G sont interdits à la location (nouveau bail) depuis le 1er janvier 2025 ;
• les classes F le seront au 1er janvier 2028 ;
• les classes E au 1er janvier 2034.

La Seine-Saint-Denis compte de nombreux immeubles anciens et des copropriétés à rénover : le sujet des passoires thermiques en copropriété y est central. Un bailleur doit vérifier la classe de son logement avant toute mise en location.

Le gel des loyers des passoires

Pour les logements classés F ou G, le loyer est gelé : aucune augmentation n'est possible, ni au renouvellement du bail, ni entre deux locataires, tant que le logement reste une passoire thermique. Ce gel s'ajoute à l'encadrement : dans ces territoires, un bailleur ne peut ni dépasser le plafond, ni revaloriser un logement trop énergivore.

Les obligations du bailleur

Le dossier remis au locataire doit comprendre :

• le DPE en cours de validité (établi depuis le 1er juillet 2021, valable 10 ans) ;
• la surface habitable (loi Boutin) ;
• l'état des risques (ERP), valable 6 mois ;
• le CREP plomb pour le bâti d'avant 1949 (valable 6 ans en location) ;
• les diagnostics gaz et électricité pour les installations de plus de 15 ans (valables 6 ans en location).

Dans certaines communes, un permis de louer impose en plus une autorisation préalable de mise en location, destinée à lutter contre l'habitat indigne. Plusieurs villes de Seine-Saint-Denis l'ont instauré ; il faut le vérifier commune par commune.

Repères par commune

Pour situer votre bien, consultez la page du département 93 et les fiches communales. Les repères de loyer sont accessibles par exemple pour Saint-Denis, Aubervilliers (Plaine Commune), Montreuil, Pantin et Bagnolet (Est Ensemble).

L'intérêt d'un bien performant

Dans ces territoires où la demande locative est forte, un logement bien classé se loue vite et échappe au gel et aux interdictions. Rénover, c'est sécuriser son revenu locatif. Notre guide sur la rénovation énergétique en copropriété détaille les aides mobilisables.

Contrôles et sanctions

Comme à Paris, l'encadrement des loyers dans le 93 s'accompagne de possibilités de contrôle. Un locataire peut contester un loyer dépassant le loyer de référence majoré et en obtenir la révision. Les établissements publics territoriaux, avec l'État, suivent la mise en oeuvre du dispositif. Pour le bailleur, la prudence consiste à vérifier systématiquement le loyer de référence applicable à son secteur et au type de logement, et à le mentionner correctement dans le bail. Un manquement peut entraîner le remboursement du trop-perçu et, le cas échéant, une amende. La conformité protège aussi la valeur locative du bien dans la durée.

Investir dans le 93 : la performance comme atout

La Seine-Saint-Denis attire les investisseurs par des prix d'acquisition encore inférieurs à ceux de Paris et par une demande locative très soutenue, portée par la proximité de la capitale et les nouvelles dessertes. Dans ce contexte, la performance énergétique devient un avantage concurrentiel : un logement bien classé se loue vite, échappe au gel des loyers et aux interdictions, et se revend mieux. Acheter un bien à rénover pour le remettre à niveau énergétiquement, en mobilisant les aides, est une stratégie répandue dans le département. Encore faut-il connaître précisément la classe de départ et le potentiel de travaux, ce qu'établit le DPE.

Le permis de louer, un contrôle supplémentaire

Dans plusieurs communes de Seine-Saint-Denis, l'encadrement des loyers se double d'un permis de louer. Ce dispositif, institué pour lutter contre l'habitat indigne, impose au bailleur d'obtenir une autorisation préalable, ou de faire une déclaration, avant de mettre un logement en location. Le logement fait alors l'objet d'un contrôle qui vérifie notamment sa décence et sa sécurité.

Or la décence est directement liée à la performance énergétique : un logement classé G n'est plus décent au sens de la réglementation, ce qui interdit sa mise en location. Le permis de louer et le DPE se renforcent donc mutuellement dans le 93. Pour un bailleur, la marche à suivre est claire : vérifier si sa commune applique le permis de louer, s'assurer que le logement respecte les critères de décence, disposer d'un DPE valide autorisant la location, puis fixer un loyer conforme au plafond d'encadrement. Négliger l'une de ces étapes expose à un refus d'autorisation, voire à des sanctions. Le respect de ces règles protège aussi le bailleur en sécurisant durablement son bail.

À retenir en Seine-Saint-Denis

Dans les communes de Plaine Commune et d'Est Ensemble, l'encadrement des loyers, le DPE et parfois le permis de louer se combinent. Le bailleur doit respecter le loyer de référence majoré, disposer d'un DPE autorisant la location et, le cas échéant, obtenir l'autorisation préalable de mise en location. Ces règles, loin d'être des obstacles, sécurisent la relation locative et protègent la valeur du bien. Dans un département où la demande est forte, un logement conforme et performant se loue rapidement. Connaître la classe énergétique de son bien, grâce à un diagnostic fiable, est le point de départ de toute mise en location réussie.

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