Encadrement des loyers
Aussi appelé : zone tendue, loyer de référence majoré, plafonnement des loyers
Plafonnement du loyer au mètre carré dans certains territoires, fixé par arrêté préfectoral, distinct des règles applicables partout en zone tendue.
Écrit par Paul Arrial · Co-fondateur de FutureFrame · Expert investissement immobilier
Deux dispositifs portent des noms proches et s'appliquent parfois au même logement. Les distinguer évite bien des erreurs de calcul de loyer.
L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue
Il concerne l'ensemble des communes classées en zone tendue, dont la quasi-totalité de l'agglomération parisienne. À la relocation, le loyer ne peut en principe pas dépasser celui appliqué au précédent locataire, revalorisé dans les limites fixées chaque année. Le classement en zone tendue produit d'autres effets : préavis de départ réduit à un mois pour le locataire, taxe sur les logements vacants, possibilité pour la commune de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
L'encadrement du niveau des loyers
C'est l'expérimentation ouverte par la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui suppose une candidature du territoire et un arrêté préfectoral. Le préfet fixe chaque année un loyer de référence par secteur géographique, nombre de pièces, époque de construction et type de location, meublé ou vide.
Le bailleur ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Le loyer de référence minoré, inférieur de 30 %, sert au locataire pour demander une réévaluation lorsque son loyer est anormalement bas.
En Île-de-France, le dispositif s'applique à Paris depuis le 1er juillet 2019, puis à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 et à Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021, deux intercommunalités de Seine-Saint-Denis.
Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, à condition qu'elles soient réellement hors normes pour le secteur et qu'elles n'entrent pas dans le loyer de référence.
Le cumul avec le gel des loyers
C'est le point qui concerne directement les propriétaires de logements mal classés. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté. Un bailleur parisien détenant un tel logement subit donc deux contraintes simultanées : le plafond du loyer de référence majoré, et l'interdiction de toute hausse tant que la classe n'a pas été améliorée.
Voyez aussi le statut de passoire thermique et le permis de louer, qui peuvent s'appliquer au même bien.
Questions fréquentes
Toute l'Île-de-France est-elle soumise au plafonnement des loyers ?
Non. L'encadrement du niveau des loyers s'applique à Paris, à Plaine Commune et à Est Ensemble. Le reste de l'agglomération relève des règles de la zone tendue, qui encadrent l'évolution du loyer, pas son niveau.
Puis-je augmenter le loyer d'un logement classé F ?
Non. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés, ni à la révision, ni au renouvellement, ni à la relocation.
Sources officielles
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