Surface habitable
Aussi appelé : surface Boutin, surface habitable loi Boutin
Surface de plancher d'un logement, murs, cloisons et hauteurs sous 1,80 m déduits : c'est elle qui sert de dénominateur au DPE et qui figure au bail.
Écrit par François-Xavier Tournut · Expert immobilier
La surface habitable se calcule à partir de la surface de plancher construite, une fois retirés les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures de portes et de fenêtres. En sont exclues les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas et combles non aménagés.
Pourquoi elle n'égale pas la superficie Carrez
Les deux mesurages ne poursuivent pas le même but : la loi Carrez décrit ce que vous achetez dans une copropriété, la surface habitable décrit ce qui est habité.
| Élément | Surface habitable | Superficie Carrez |
|---|---|---|
| Balcon, loggia, terrasse | Non | Non |
| Véranda close et couverte | Non | Oui |
| Combles non aménagés, hauteur suffisante | Non | Oui |
| Cave, garage, stationnement | Non | Non |
| Partie de hauteur inférieure à 1,80 m | Non | Non |
Sur un même appartement, la superficie Carrez est donc égale ou supérieure à la surface habitable. Les deux chiffres coexistent légitimement dans un dossier : ils ne se contredisent pas.
Ce que l'erreur de mesurage coûte
Le DPE rapporte les consommations calculées au mètre carré de surface habitable. Une surface déclarée trop grande abaisse artificiellement la consommation au mètre carré, une surface trop petite l'augmente. Sur un logement proche d'un seuil de classe, quelques mètres carrés suffisent à faire basculer la lettre, et donc à faire entrer ou sortir le bien du calendrier d'interdiction de location.
Le sujet est fréquent en Île-de-France sur les logements sous combles, les chambres de service réunies et les lots issus de divisions, où la part de surface sous 1,80 m est importante et parfois mal retranchée.
Au bail
La surface habitable figure obligatoirement dans le contrat de location d'un logement vide. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle.
Notre page calcul des mètres carrés reprend les règles de déduction pas à pas.
Questions fréquentes
Le balcon compte-t-il dans la surface habitable ?
Non. Balcons, loggias, terrasses et vérandas en sont exclus, comme les caves, garages et combles non aménagés.
Que faire si la surface indiquée au bail est fausse ?
Si l'écart dépasse un vingtième au détriment du locataire, celui-ci peut demander au bailleur une diminution de loyer proportionnelle à la surface manquante.
Sources officielles
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