Les communes franciliennes au bâti le plus ancien
Part des logements construits avant 1948 dans les diagnostics enregistrés : la variable qui pèse le plus lourd sur l'étiquette.
Fleury-Mérogis (91) arrive en tête avec 89,6 % · Part construite avant 1948, d'après le décompte IDF Diag sur la base ADEME, repris chaque jour.
Le palmarès
- 189,6 %Fleury-Mérogis(91) · 732 DPE
- 275,5 %Créteil(94) · 1 145 DPE
- 375,0 %Epinay-sur-Seine(93) · 551 DPE
- 473,0 %Saint-Maur-des-Fossés(94) · 601 DPE
- 572,5 %Vincennes(94) · 657 DPE
- 671,6 %Neuilly-sur-Seine(92) · 1 738 DPE
- 767,7 %Bois-Colombes(92) · 541 DPE
- 865,4 %Colombes(92) · 1 294 DPE
- 960,2 %Levallois-Perret(92) · 1 436 DPE
- 1059,3 %Argenteuil(95) · 766 DPE
- 1159,1 %Vitry-sur-Seine(94) · 513 DPE
- 1259,1 %Bures-Sur-Yvette(91) · 641 DPE
- 1358,1 %Clichy(92) · 1 143 DPE
- 1457,5 %Saint-Cloud(92) · 546 DPE
- 1555,8 %Vanves(92) · 593 DPE
- 1655,3 %Boulogne-Billancourt(92) · 3 435 DPE
- 1755,0 %Asnières-sur-Seine(92) · 2 260 DPE
- 1854,2 %Les Ulis(91) · 1 205 DPE
- 1953,2 %La Garenne-Colombes(92) · 712 DPE
- 2050,3 %Saint-Denis(93) · 646 DPE
- 2150,3 %Puteaux(92) · 946 DPE
- 2250,1 %Pontoise(95) · 517 DPE
- 2349,5 %Ivry-sur-Seine(94) · 501 DPE
- 2448,7 %Nanterre(92) · 967 DPE
- 2547,8 %Montrouge(92) · 1 112 DPE
- 2647,3 %Paris(75) · 128 281 DPE
- 2745,0 %Viry-Châtillon(91) · 2 060 DPE
- 2844,4 %Clamart(92) · 1 091 DPE
- 2944,2 %Bourg La Reine(92) · 523 DPE
- 3043,6 %Sceaux(92) · 537 DPE
- 3143,2 %Les Mureaux(78) · 741 DPE
- 3242,9 %Étampes(91) · 1 383 DPE
- 3341,4 %Brunoy(91) · 894 DPE
- 3438,8 %Saint-Germain-en-Laye(78) · 2 305 DPE
- 3537,6 %Villebon-sur-Yvette(91) · 660 DPE
- 3637,5 %Rueil-Malmaison(92) · 1 463 DPE
- 3736,6 %Longjumeau(91) · 1 131 DPE
- 3836,6 %Suresnes(92) · 938 DPE
- 3936,5 %Poissy(78) · 2 056 DPE
- 4036,2 %Courbevoie(92) · 2 393 DPE
- 4136,1 %Issy-les-Moulineaux(92) · 1 951 DPE
- 4234,6 %Montgeron(91) · 768 DPE
- 4334,6 %Le Vésinet(78) · 693 DPE
- 4434,4 %Corbeil-Essonnes(91) · 3 613 DPE
- 4534,0 %Chatillon(92) · 515 DPE
- 4632,7 %Montereau-Fault-Yonne(77) · 868 DPE
- 4732,6 %Bougival(78) · 681 DPE
- 4832,3 %Versailles(78) · 5 286 DPE
- 4931,7 %La Ferté-sous-Jouarre(77) · 558 DPE
- 5031,4 %Grigny(91) · 1 000 DPE
Comment lire ce palmarès
Ce classement met en avant les communes où le bâti antérieur à 1948 pèse le plus lourd. En Île-de-France, cela recouvre l'immeuble haussmannien, l'immeuble de rapport de faubourg, le pavillon de meulière de première couronne et les cœurs de bourg de grande couronne.
Pourquoi cette date
L'INSEE et l'ADEME retiennent 1948 comme charnière entre le bâti traditionnel et le bâti moderne, pour trois raisons :
- Reconstruction d'après-guerre : généralisation du béton armé, du parpaing creux et des menuiseries standardisées
- Premier cadre normatif de la construction, posé en 1948
- Rupture thermique : avant, des murs épais de 40 à 60 cm sans isolation rapportée ; après, des parois plus fines aux performances variables
Un logement d'avant 1948 n'est pas condamné pour autant. Un mur de pierre de 50 cm offre une inertie remarquable, appréciable l'été. Ce qui le pénalise, c'est l'absence quasi systématique d'isolation en toiture, en plancher bas et sur les menuiseries.
Le poids dans le calcul
La méthode 3CL traite l'année de construction comme variable majeure lorsque le détail des parois manque, et ses valeurs par défaut sont sévères pour l'avant 1948 :
- Murs : U de l'ordre de 2,0 W/m²·K, contre 0,3 avec une isolation par l'extérieur actuelle
- Toiture : U de l'ordre de 1,5 W/m²·K, contre 0,2 avec 30 cm d'isolant
- Vitrage : simple par défaut, U de l'ordre de 5,0 W/m²·K, contre 1,1 pour un double vitrage performant
Sans isolation rapportée, un logement d'avant 1948 termine fréquemment en E, F ou G.
Par où commencer
Sur ce type de bâti, l'ordre qui rend le plus est stable :
- Isolation de la toiture ou des combles : une classe gagnée pour 30 à 60 €/m²
- Remplacement des menuiseries, en tenant compte des contraintes de façade en secteur protégé
- Isolation des murs : par l'extérieur si la façade l'autorise, par l'intérieur sinon
- Changement du système de chauffage : pompe à chaleur, biomasse, ou raccordement au réseau de chaleur quand il passe dans la rue
- Étanchéité à l'air et ventilation, souvent négligées et pourtant décisives
Ce qu'on nous demande le plus souvent
Un logement ancien est-il forcément une passoire ?
Non. Un bien en pierre correctement isolé en toiture, en murs et en menuiseries atteint la classe C ou D. La pierre massive apporte une inertie qui restitue lentement la chaleur en hiver et retient la fraîcheur en été. Bien rénové, un logement d'avant 1948 dépasse un appartement des années 1970 laissé sans isolation.
Peut-on isoler un immeuble en secteur protégé ?
Oui, sous conditions. L'architecte des bâtiments de France refuse en général l'isolation par l'extérieur qui modifie la façade, ce qui vise une grande partie du centre de Paris. Restent l'isolation par l'intérieur, avec une perte de 5 à 15 cm de surface, l'isolation des combles et des planchers, et des menuiseries adaptées. MaPrimeRénov' comporte un volet pour le bâti patrimonial.
Faut-il un audit pour vendre un logement ancien ?
Oui si le diagnostic ressort en F ou G depuis avril 2023, et en E depuis janvier 2025, à condition que le bien soit en monopropriété. L'audit énergétique présente deux scénarios chiffrés, vaut 5 ans et se remet à l'acquéreur au compromis. Comptez 500 à 1 200 €. Rien n'oblige à réaliser les travaux.
Et votre logement, il se classe où ?
Retrouvez le diagnostic déjà déposé pour une adresse, ou obtenez une estimation de classe en quelques questions.
Données ADEME · Observatoire DPE-Audit, licence Etalab 2.0. Décompte portant sur les diagnostics déposés depuis le 1ᵉʳ juillet 2021.