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Les communes franciliennes au bâti le plus ancien

Part des logements construits avant 1948 dans les diagnostics enregistrés : la variable qui pèse le plus lourd sur l'étiquette.

Jouy-en-Josas (78) arrive en tête avec 41,2 % · Part construite avant 1948, d'après le décompte IDF Diag sur la base ADEME, repris chaque jour.

Décompte sur la base publique ADEMERepris chaque jour

Le palmarès

  1. 1
    Jouy-en-Josas(78) · 2 663 DPE
    41,2 %
  2. 2
    Chambourcy(78) · 1 297 DPE
    35,3 %
  3. 3
    Dugny(93) · 2 966 DPE
    31,3 %
  4. 4
    Ville-D'avray(92) · 4 310 DPE
    30,0 %
  5. 5
    Garges-Les-Gonesse(95) · 7 721 DPE
    29,0 %
  6. 6
    Fleury-Mérogis(91) · 2 472 DPE
    26,8 %
  7. 7
    Paris(75) · 856 443 DPE
    25,6 %
  8. 8
    Saint-Mandé(94) · 6 116 DPE
    24,9 %
  9. 9
    Neuilly-sur-Seine(92) · 18 472 DPE
    24,7 %
  10. 10
    Soisy-sur-Seine(91) · 1 379 DPE
    23,9 %
  11. 11
    Vincennes(94) · 14 873 DPE
    23,7 %
  12. 12
    Levallois-Perret(92) · 20 540 DPE
    22,2 %
  13. 13
    Noisy-Le-Sec(93) · 13 354 DPE
    22,0 %
  14. 14
    Le Raincy(93) · 3 956 DPE
    21,2 %
  15. 15
    Saint-Chéron(91) · 865 DPE
    21,0 %
  16. 16
    Limours(91) · 1 119 DPE
    20,8 %
  17. 17
    Villiers-Sur-Marne(94) · 7 702 DPE
    20,7 %
  18. 18
    Bougival(78) · 2 156 DPE
    20,4 %
  19. 19
    Sevran(93) · 10 640 DPE
    20,3 %
  20. 20
    Château-Landon(77) · 662 DPE
    20,1 %
  21. 21
    Boulogne-Billancourt(92) · 40 985 DPE
    19,9 %
  22. 22
    Suresnes(92) · 16 610 DPE
    19,9 %
  23. 23
    Chaumes-en-Brie(77) · 530 DPE
    19,8 %
  24. 24
    La Garenne-Colombes(92) · 8 542 DPE
    19,4 %
  25. 25
    Montfermeil(93) · 4 037 DPE
    19,2 %
  26. 26
    Brunoy(91) · 5 547 DPE
    19,1 %
  27. 27
    L'île-Saint-Denis(93) · 1 696 DPE
    19,1 %
  28. 28
    Arpajon(91) · 3 767 DPE
    19,0 %
  29. 29
    Chevreuse(78) · 1 145 DPE
    18,8 %
  30. 30
    Bures-Sur-Yvette(91) · 2 864 DPE
    18,1 %
  31. 31
    Presles(95) · 557 DPE
    18,1 %
  32. 32
    Gagny(93) · 8 417 DPE
    17,8 %
  33. 33
    Versailles(78) · 27 509 DPE
    17,7 %
  34. 34
    Saulx-les-Chartreux(91) · 1 188 DPE
    17,4 %
  35. 35
    Bruyères-le-Châtel(91) · 805 DPE
    17,3 %
  36. 36
    Les Lilas(93) · 6 351 DPE
    17,3 %
  37. 37
    Yerres(91) · 5 067 DPE
    17,3 %
  38. 38
    Bois-Colombes(92) · 6 973 DPE
    17,1 %
  39. 39
    Saint-Germain-en-Laye(78) · 14 364 DPE
    17,1 %
  40. 40
    Saint-Ouen-sur-Seine(93) · 11 554 DPE
    16,8 %
  41. 41
    Le Vesinet(78) · 3 775 DPE
    16,5 %
  42. 42
    Villebon-sur-Yvette(91) · 2 238 DPE
    16,5 %
  43. 43
    Bray-sur-Seine(77) · 567 DPE
    16,4 %
  44. 44
    Chatou(78) · 7 235 DPE
    16,4 %
  45. 45
    Les Ulis(91) · 7 673 DPE
    16,4 %
  46. 46
    Saintry-sur-Seine(91) · 875 DPE
    16,2 %
  47. 47
    Asnières-sur-Seine(92) · 27 404 DPE
    16,1 %
  48. 48
    Colombes(92) · 15 291 DPE
    16,1 %
  49. 49
    Le Pre-Saint-Gervais(93) · 5 656 DPE
    16,1 %
  50. 50
    Montrouge(92) · 17 044 DPE
    16,0 %

Comment lire ce palmarès

Ce classement met en avant les communes où le bâti antérieur à 1948 pèse le plus lourd. En Île-de-France, cela recouvre l'immeuble haussmannien, l'immeuble de rapport de faubourg, le pavillon de meulière de première couronne et les cœurs de bourg de grande couronne.

Pourquoi cette date

L'INSEE et l'ADEME retiennent 1948 comme charnière entre le bâti traditionnel et le bâti moderne, pour trois raisons :

  • Reconstruction d'après-guerre : généralisation du béton armé, du parpaing creux et des menuiseries standardisées
  • Premier cadre normatif de la construction, posé en 1948
  • Rupture thermique : avant, des murs épais de 40 à 60 cm sans isolation rapportée ; après, des parois plus fines aux performances variables

Un logement d'avant 1948 n'est pas condamné pour autant. Un mur de pierre de 50 cm offre une inertie remarquable, appréciable l'été. Ce qui le pénalise, c'est l'absence quasi systématique d'isolation en toiture, en plancher bas et sur les menuiseries.

Le poids dans le calcul

La méthode 3CL traite l'année de construction comme variable majeure lorsque le détail des parois manque, et ses valeurs par défaut sont sévères pour l'avant 1948 :

  • Murs : U de l'ordre de 2,0 W/m²·K, contre 0,3 avec une isolation par l'extérieur actuelle
  • Toiture : U de l'ordre de 1,5 W/m²·K, contre 0,2 avec 30 cm d'isolant
  • Vitrage : simple par défaut, U de l'ordre de 5,0 W/m²·K, contre 1,1 pour un double vitrage performant

Sans isolation rapportée, un logement d'avant 1948 termine fréquemment en E, F ou G.

Par où commencer

Sur ce type de bâti, l'ordre qui rend le plus est stable :

  1. Isolation de la toiture ou des combles : une classe gagnée pour 30 à 60 €/m²
  2. Remplacement des menuiseries, en tenant compte des contraintes de façade en secteur protégé
  3. Isolation des murs : par l'extérieur si la façade l'autorise, par l'intérieur sinon
  4. Changement du système de chauffage : pompe à chaleur, biomasse, ou raccordement au réseau de chaleur quand il passe dans la rue
  5. Étanchéité à l'air et ventilation, souvent négligées et pourtant décisives

Ce qu'on nous demande le plus souvent

Un logement ancien est-il forcément une passoire ?

Non. Un bien en pierre correctement isolé en toiture, en murs et en menuiseries atteint la classe C ou D. La pierre massive apporte une inertie qui restitue lentement la chaleur en hiver et retient la fraîcheur en été. Bien rénové, un logement d'avant 1948 dépasse un appartement des années 1970 laissé sans isolation.

Peut-on isoler un immeuble en secteur protégé ?

Oui, sous conditions. L'architecte des bâtiments de France refuse en général l'isolation par l'extérieur qui modifie la façade, ce qui vise une grande partie du centre de Paris. Restent l'isolation par l'intérieur, avec une perte de 5 à 15 cm de surface, l'isolation des combles et des planchers, et des menuiseries adaptées. MaPrimeRénov' comporte un volet pour le bâti patrimonial.

Faut-il un audit pour vendre un logement ancien ?

Oui si le diagnostic ressort en F ou G depuis avril 2023, et en E depuis janvier 2025, à condition que le bien soit en monopropriété. L'audit énergétique présente deux scénarios chiffrés, vaut 5 ans et se remet à l'acquéreur au compromis. Comptez 500 à 1 200 €. Rien n'oblige à réaliser les travaux.

Et votre logement, il se classe où ?

Retrouvez le diagnostic déjà déposé pour une adresse, ou obtenez une estimation de classe en quelques questions.

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Données ADEME · Observatoire DPE-Audit, licence Etalab 2.0. Décompte portant sur les diagnostics déposés depuis le 1ᵉʳ juillet 2021.