Donnée de référence · août 2026
Surface loi Carrez, habitable, utile : trois chiffres pour un logement
Un même appartement porte trois surfaces différentes : Carrez pour le vendre en copropriété, habitable pour le louer, utile pour certains barèmes. Aucune ne retient le plancher situé sous 1,80 mètre de hauteur, et un écart de plus de 5 % à la baisse ouvre à l'acquéreur une réduction du prix pendant un an.
La confusion est banale, et elle coûte cher là où le mètre carré se paie cher. Les deux tableaux ci-dessous donnent, local par local, ce que chaque mesure retient, puis le texte et la sanction attachés à chacune.
Écrit par François-Xavier Tournut · Expert immobilier
Ce que chaque local apporte à chaque mesure
| Local | Loi Carrez | Surface habitable | Surface utile |
|---|---|---|---|
| Pièce de vie, cuisine, salle d'eau | comptée | comptée | comptée |
| Véranda close et couverte | comptée | exclue | exclue |
| Comble aménagé | compté | compté | compté |
| Comble non aménagé | exclu | exclu | pour moitié |
| Cave | exclue | exclue | pour moitié |
| Sous-sol non aménagé | exclu | exclu | pour moitié |
| Balcon, terrasse, loggia | exclu | exclu | pour moitié |
| Garage, place de stationnement | exclu | exclu | exclu |
- Dans les trois mesures, seul le plancher des locaux clos et couverts surmontés d'au moins 1,80 mètre de hauteur libre est retenu.
- Sont déduits l'emprise des murs et des cloisons, les marches et la trémie d'escalier, les gaines techniques et les embrasures de portes et de fenêtres.
- L'apport des annexes à la surface utile est lui-même plafonné à la moitié de la surface habitable.
Trois mesures, trois textes, trois sanctions
| Mesure | Texte de référence | Acte concerné | Si le chiffre est faux |
|---|---|---|---|
| Surface loi Carrez | loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46 | vente d'un lot de copropriété | au-delà de 5 % de manque, réduction du prix au prorata, à demander dans l'année suivant l'acte authentique |
| Surface habitable, dite loi Boutin | code de la construction et de l'habitation, article R. 156-1 | bail de location nue à titre de résidence principale | au-delà d'un vingtième de manque, diminution proportionnelle du loyer (loi du 6 juillet 1989, article 3-1) |
| Surface utile | code de la construction et de l'habitation, article R. 331-10 | logement social et certains barèmes de loyer | aucune sanction propre : elle sert de base de calcul, pas de mention contractuelle |
- La règle Carrez ne joue que dans un sens : recevoir davantage de mètres carrés que promis n'ouvre aucun recours au vendeur.
- Le mesurage Carrez ne concerne que la copropriété. Une maison vendue en pleine propriété y échappe, mais reste soumise à la surface habitable dès qu'elle est louée nue en résidence principale.
Tout part d'une hauteur : 1,80 mètre
Les trois mesures s'accordent sur ce point de départ. On ne retient le plancher d'un local que s'il est clos, couvert, et surmonté d'au moins 1,80 mètre de hauteur libre. En dessous, la surface au sol existe bel et bien, elle se meuble, elle se chauffe, mais elle sort du calcul.
L'effet est massif sur les derniers étages du parc ancien francilien. Une ancienne chambre de service, un lot mansardé sous rampant, un comble aménagé de meulière : la part située sous 1,80 mètre y atteint couramment le quart ou le tiers de la surface au sol. Or une annonce reprend fréquemment la surface au sol brute, celle qui figure sur un plan ou sur un ancien acte.
S'ajoutent les déductions d'emprise. Murs, cloisons, marches, trémie, gaines, embrasures : un relevé sérieux tombe toujours sous le produit de la longueur par la largeur. C'est aussi pourquoi deux personnes qui mesurent la même pièce n'obtiennent pas le même chiffre au décimètre près.
La véranda, ligne de partage entre les deux mesures principales
Carrez et surface habitable partagent la hauteur de 1,80 mètre, les mêmes déductions d'emprise, et écartent toutes deux la cave, le box et le comble non aménagé. Elles se séparent sur un point : la véranda close et couverte, comptée à la vente et retirée du bail.
Conséquence pratique, régulièrement découverte au moment de rédiger un bail : un même appartement se vend avec un chiffre et se loue avec un autre, sans que personne se soit trompé. Le propriétaire bailleur qui reporte la surface Carrez de son acte d'achat dans un contrat de location surestime la surface habitable et s'expose à une demande de diminution du loyer.
Le champ d'application diffère aussi. Le mesurage Carrez ne vise que les lots de copropriété, ce qui recouvre l'essentiel du parc vendu en zone dense, maisons de ville partageant une cour ou un passage comprises. La surface habitable, elle, vise toute location nue en résidence principale, maison individuelle incluse.
Ce que 5 % pèsent quand le mètre carré est cher
Lorsque la surface réelle descend de plus de 5 % sous la surface portée à l'acte, l'acquéreur peut réclamer une diminution du prix au prorata des mètres carrés manquants, dans l'année qui suit la signature authentique. Le seuil ne se négocie pas et la prescription est brève, mais elle court à partir de l'acte, pas de la découverte.
La portée du mécanisme dépend entièrement du prix du mètre carré. Sur un lot annoncé 100 mètres carrés, six mètres carrés absents n'emportent pas le même montant selon qu'on se situe dans Paris intra-muros, en première couronne ou en Seine-et-Marne. C'est la raison pour laquelle le contentieux Carrez se concentre sur les marchés les plus tendus.
Pour un vendeur, la conclusion est simple : reprendre la surface d'un acte des années soixante-dix, ou celle du diagnostic du précédent propriétaire, revient à hériter d'un risque qu'on n'a pas vérifié. Les lots issus de divisions successives, très nombreux dans le bâti haussmannien, sont ceux où l'écart apparaît le plus souvent.
Qui peut mesurer, et ce que la mesure engage
Aucun texte ne réserve le mesurage à une profession : un propriétaire peut mesurer lui-même son lot. Mais s'il le fait, il répond seul de l'erreur. Un relevé confié à un professionnel assuré déplace cette responsabilité, ce qui est précisément l'objet de la dépense.
En pratique, le mesurage se commande avec le reste du dossier de vente et se réalise pendant la même visite, pour un supplément modeste. Le commander séparément fait revenir quelqu'un pour une seule tâche, et coûte davantage que le gain espéré.
À retenir
- Sous 1,80 mètre de hauteur libre, le plancher ne compte dans aucune des trois mesures : c'est ce qui fait perdre des mètres carrés aux derniers étages du parc ancien.
- La véranda close sépare le Carrez de la surface habitable : reporter l'un dans un bail expose à une demande de diminution du loyer.
- Au-delà de 5 % de surface manquante, l'acquéreur d'un lot de copropriété dispose d'un an après l'acte pour obtenir une réduction du prix au prorata.
Questions fréquentes
Qu'additionne-t-on exactement dans une surface loi Carrez ?
Le plancher de chaque local clos et couvert du lot, à condition que le plafond y monte à 1,80 mètre au moins. On retranche l'emprise des murs et des cloisons, les marches et la trémie d'escalier, les gaines techniques et les embrasures de portes et fenêtres. La véranda close est comptée ; la cave, le garage, la terrasse et le comble non aménagé sont écartés.
Pourquoi trouve-t-on trois chiffres pour un seul appartement ?
Parce que trois textes règlent trois moments différents de la vie du logement. Le mesurage loi Carrez conditionne la vente d'un lot de copropriété, la surface habitable s'écrit dans le contrat d'une location nue en résidence principale, la surface utile intervient dans le logement social et dans certains barèmes de loyer. Aucune n'est plus vraie que les autres : chacune a son périmètre.
Une maison est-elle concernée par le mesurage loi Carrez ?
Seulement si elle constitue un lot de copropriété, cas fréquent des maisons de ville qui partagent une cour, un passage ou un accès. Vendue en pleine propriété, elle y échappe. En revanche, sa surface habitable est exigée dès qu'elle est mise en location nue à titre de résidence principale.
Un studio sous les combles peut-il perdre beaucoup de mètres carrés ?
Oui, et les derniers étages du parc ancien en fournissent l'exemple courant. Sur une ancienne chambre de service ou un lot mansardé, la part située sous 1,80 mètre atteint parfois le tiers de la surface au sol. Comme l'annonce reprend souvent la surface brute, l'écart constaté au relevé dépasse sans peine les 5 % qui ouvrent une révision du prix.
Pour aller plus loin
- Loi CarrezObligation de mentionner la superficie privative d'un lot de copropriété dans la promesse et l'acte de vente, sous peine de réduction du prix.
- Surface habitableSurface de plancher d'un logement, murs, cloisons et hauteurs sous 1,80 m déduits : c'est elle qui sert de dénominateur au DPE et qui figure au bail.
- Parties communes et parties privativesRépartition, fixée par la loi de 1965 et le règlement de copropriété, entre ce qui appartient à tous les copropriétaires et ce qui relève d'un seul lot.
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Sources
Données IDF Diag : base ADEME Observatoire DPE-Audit, Licence Etalab 2.0. Chiffres du millésime indiqué, arrêtés au août 2026 ; la page est revue à chaque nouveau millésime.