Loi Carrez
Aussi appelé : superficie privative, mesurage Carrez, surface Carrez
Obligation de mentionner la superficie privative d'un lot de copropriété dans la promesse et l'acte de vente, sous peine de réduction du prix.
Écrit par Paul Arrial · Co-fondateur de FutureFrame · Expert investissement immobilier
La loi du 18 décembre 1996 impose au vendeur d'un lot de copropriété d'indiquer sa superficie privative dans la promesse comme dans l'acte authentique. Elle ne s'applique pas à une maison individuelle vendue hors copropriété.
Ce qui se mesure
La superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne comptent pas.
Sont exclus par la loi les caves, garages, emplacements de stationnement, ainsi que les lots d'une superficie inférieure à 8 m².
La sanction du vingtième
Si la superficie réelle se révèle inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. L'action se prescrit par un an à compter de la signature de l'acte authentique.
La réduction est proportionnelle, ce qui la rend lourde sur les marchés chers : cinq mètres carrés manquants sur un appartement parisien ne se comptent pas de la même façon que sur un pavillon de grande couronne.
Ce qu'il faut surveiller en Île-de-France
Trois configurations reviennent constamment dans la région :
- les chambres de service réunies entre elles ou rattachées à un appartement, dont le mesurage n'a jamais été refait après les travaux ;
- les logements sous combles, où la part de surface sous 1,80 m est importante et parfois mal retranchée ;
- les lots issus d'une division, pour lesquels le règlement de copropriété n'a pas toujours été mis à jour.
Le mesurage n'a pas de durée de validité, mais il ne vaut que pour la configuration mesurée. Abattre une cloison, réunir deux lots ou aménager un comble le rend caduc : il faut le faire refaire avant de vendre.
Ne confondez pas cette superficie avec la surface habitable, qui obéit à d'autres règles de déduction et sert de base au DPE. Notre page calcul des mètres carrés reprend les deux méthodes.
Questions fréquentes
La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?
Seulement si elle constitue un lot de copropriété. Une maison individuelle vendue hors copropriété n'est pas soumise à ce mesurage.
Dans quel délai contester une superficie erronée ?
Dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique, et à condition que l'écart dépasse un vingtième de la superficie annoncée.
Sources officielles
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