Parties communes et parties privatives
Aussi appelé : parties privatives, copropriété, tantièmes
Répartition, fixée par la loi de 1965 et le règlement de copropriété, entre ce qui appartient à tous les copropriétaires et ce qui relève d'un seul lot.
Écrit par Paul Arrial · Co-fondateur de FutureFrame · Expert investissement immobilier
La loi du 10 juillet 1965 organise la copropriété autour d'une distinction simple à énoncer et souvent délicate à appliquer : ce qui est privatif appartient à un copropriétaire, ce qui est commun appartient à tous, en proportion des tantièmes.
Ce qui relève des parties communes
Sauf disposition contraire du règlement de copropriété : le sol, les cours, le gros œuvre, les façades, la toiture, les cages d'escalier, les couloirs, les coffres et gaines techniques, les canalisations et conduits communs.
Le règlement de copropriété peut préciser cette répartition et créer des parties communes spéciales, réservées à certains bâtiments ou à certaines cages. C'est donc lui qu'il faut lire avant toute discussion, et non un principe général.
Le cas des fenêtres
C'est la question qui revient le plus souvent, parce qu'elle est décisive pour le DPE. Dans la plupart des règlements, la menuiserie elle-même est privative et son entretien incombe au copropriétaire, mais son aspect extérieur relève de l'harmonie de la façade, donc des parties communes. Remplacer un simple vitrage par un double vitrage suppose alors une autorisation de l'assemblée générale portant sur le modèle, la teinte et les partitions.
Les majorités applicables
Les travaux d'économies d'énergie sur parties communes se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote peut intervenir immédiatement à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Ce mécanisme de passerelle débloque beaucoup de dossiers dans les copropriétés à forte proportion d'absents, situation fréquente à Paris et en petite couronne.
Ce que cela change concrètement
Un copropriétaire dont le lot ressort en F ou en G découvre vite que l'essentiel des gains possibles se trouve hors de son appartement : toiture, façades, chaufferie, ventilation. Sa marge propre se limite à ses émetteurs, à l'étanchéité à l'air et, sous conditions, à ses menuiseries.
D'où l'ordre logique : lire le règlement, obtenir le DPE collectif, s'appuyer sur le plan pluriannuel de travaux, puis porter le sujet en assemblée générale.
Questions fréquentes
Puis-je changer mes fenêtres sans autorisation ?
Rarement. La menuiserie est le plus souvent privative, mais son aspect extérieur relève de la façade. Le remplacement suppose donc une autorisation de l'assemblée générale sur le modèle et la teinte.
Comment sont réparties les charges de travaux communs ?
Selon les tantièmes fixés par le règlement de copropriété, avec des clés distinctes pour les charges générales et pour les équipements communs, réparties selon l'utilité pour chaque lot.
Sources officielles
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