Validité des diagnostics immobiliers : la durée de chacun

Une durée par diagnostic, et une durée par usage

Le tableau se lit en deux temps. Chaque diagnostic a sa propre durée, et cette durée n'est pas la même selon que le document sert à vendre ou à louer. Le contrôle électrique en donne l'exemple le plus net : trois ans pour un acte de vente, six ans pour un bail. Le constat plomb pousse la logique plus loin, puisque sa durée dépend en outre du résultat, un an à la vente et six ans en location quand du plomb a été détecté, sans limite dans le cas contraire.

Cette dissymétrie a une explication simple. La vente transfère la propriété d'un bien à quelqu'un qui ne l'a jamais vu vieillir, et l'information doit donc être fraîche. Le bail, lui, s'inscrit dans une relation suivie où le bailleur reste responsable de l'état du logement pendant toute la durée du contrat.

Un cas échappe à toute durée : le repérage amiante négatif. Si aucun matériau amianté n'a été trouvé, le constat vaut définitivement, puisque rien ne peut faire apparaître de l'amiante dans un bâtiment où il n'y en avait pas. Un constat positif, en revanche, impose un suivi périodique de l'état de conservation des matériaux identifiés.

Ce qui fait tomber un diagnostic avant son terme

Trois événements. Le premier, ce sont les travaux : changer une chaudière, isoler des combles, remplacer des menuiseries ou refaire un tableau électrique rend caduc, en fait sinon en droit, le document qui décrivait l'état antérieur. Un diagnostic exact au moment de sa remise mais périmé par des travaux expose son détenteur au même risque qu'un diagnostic faux.

Le deuxième, c'est un changement de méthode réglementaire, comme celui du 1er juillet 2021, qui a éteint par anticipation deux générations entières de diagnostics de performance énergétique.

Le troisième, plus banal, c'est la nouvelle transaction. L'état des risques et pollutions doit être établi à moins de six mois de la signature, sans exception : il se refait donc pour chaque vente et pour chaque bail, y compris quand rien n'a bougé sur la commune.

Constituer le dossier au bon moment

L'ordre des opérations découle directement des durées. Le DPE, l'amiante, le plomb, l'électricité et le gaz peuvent être commandés dès la décision de vendre : leur validité couvre largement le délai d'une transaction. En revanche, l'état des risques et pollutions et, le cas échéant, le diagnostic termites ne valent que six mois : les établir en début de mise en vente conduit fréquemment à les refaire avant la signature.

La bonne pratique consiste donc à faire réaliser l'ensemble en une visite, puis à faire réactualiser les deux constats courts à l'approche de la promesse. Le surcoût est faible, la mission ne nécessitant pas toujours un nouveau déplacement, et il évite le report d'un rendez-vous chez le notaire pour un document de six mois et un jour.

Point d'attention pour un bailleur : le dossier remis au locataire est plus court que celui de la vente, mais il n'est pas moins contraignant. Le diagnostic de performance énergétique doit y figurer, avec une classe affichée dès l'annonce, et son absence prive le bailleur de la possibilité de s'en prévaloir.

En Île-de-France, deux dates concernent presque tout le parc ancien

Le 1er janvier 1949 pour le plomb et le 1er juillet 1997 pour l'amiante ne sont pas des seuils théoriques dans une région où l'immeuble de faubourg, le haussmannien, la meulière de banlieue et les cœurs de bourg de grande couronne composent une part majeure du parc vendu. Sur ces biens, les deux constats sont systématiques.

Un effet secondaire mérite d'être connu du bailleur : dans le parc antérieur à 1949, un constat plomb positif ne vaut que six ans pour une mise en location. Beaucoup de propriétaires découvrent au moment de relouer que leur dossier, complet à la première mise en location, est devenu incomplet sans que rien n'ait changé dans le logement.