Décote des passoires : ce que montrent 610 000 ventes appariées

Comment l'écart est établi

Le point de départ est le registre des transactions immobilières publié par l'administration fiscale, qui donne le prix, la date, la surface et l'adresse de chaque vente. Ce registre ignore la performance énergétique. Le registre des diagnostics, publié par l'ADEME, donne l'étiquette mais pas le prix. Les croiser suppose de retrouver, pour une vente donnée, le diagnostic qui la concerne, et lui seul.

L'appariement est donc volontairement sévère : même commune, même voie, même numéro, même type de bien, surface cohérente à 10 % près, diagnostic établi dans les douze mois précédant la vente. Sur 610 004 rapprochements possibles, 425 796 ne laissent aucune ambiguïté, c'est-à-dire qu'une seule correspondance existe. Seuls ceux-là alimentent le calcul.

L'écart est ensuite mesuré à code postal et à année de vente constants, puis agrégé en pondérant par le nombre de ventes. Cette précaution évite le piège principal du sujet : les logements mal classés ne sont pas répartis au hasard sur le territoire, et comparer un G de province à un D parisien ne mesurerait que la géographie.

Pourquoi la sanction est plus douce sur un appartement

L'écart maison est deux à trois fois supérieur à l'écart appartement dans le bas de l'échelle. Trois raisons se cumulent. En collectif, l'emplacement pèse davantage dans la formation du prix : la ligne de métro, l'école et le commerce comptent plus que la note énergétique. Ensuite, l'acquéreur d'un appartement sait que les travaux d'enveloppe relèvent de l'assemblée générale et non de lui seul, ce qui rend la décote plus difficile à négocier. Enfin, un appartement est protégé par ses voisins du dessus, du dessous et de côté, si bien que l'écart de consommation réel entre deux étiquettes voisines y est plus faible qu'entre deux maisons.

Le haut de l'échelle raconte l'inverse. Un appartement classé A se vend 37,7 % plus cher au mètre carré qu'un D comparable, contre 22,2 % pour une maison. Ce chiffre décrit surtout un effet de composition : les appartements les mieux classés sont pour l'essentiel des logements neufs, livrés dans des programmes récents, avec tout ce que cela emporte d'autre que la performance énergétique. À manier avec prudence, donc, comme un signal de segment plutôt que comme une prime d'étiquette.

Ce que l'interdiction de louer ajoute à la décote

Les écarts ci-dessus décrivent un marché de la vente. Ils ne mesurent pas ce qui se joue en parallèle sur le marché locatif, où un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le pourra plus au 1er janvier 2028, et un logement E au 1er janvier 2034.

Pour un investisseur, l'étiquette ne pèse donc pas seulement sur le prix d'achat : elle décide si le bien produit un loyer. Dans une région où l'agglomération est classée en zone tendue, un logement qui sort du marché locatif ne se reloue pas ailleurs, et son propriétaire n'a que deux issues, engager des travaux ou vendre. Cette contrainte se lit dans les négociations bien avant de se lire dans les statistiques de prix.

C'est aussi ce qui explique la concentration des passoires mises en vente à l'approche de chaque échéance : le calendrier crée un flux de vendeurs contraints, et un flux de vendeurs contraints pèse sur les prix indépendamment de la performance du logement lui-même.

Ce que la mesure ne dit pas

Elle ne dit pas ce que vaut votre bien. Un écart médian national, même mesuré à localisation comparable, recouvre des situations très dispersées : la même étiquette ne se négocie pas de la même façon dans un marché tendu et dans un marché détendu, ni dans un immeuble qui a voté des travaux et dans un immeuble bloqué.

Elle ne dit pas non plus l'ampleur exacte de la décote. Les appariements résiduels imparfaits tirent mécaniquement les écarts vers zéro : nos chiffres sont des estimations prudentes. Les études notariales situent d'ailleurs la décote des maisons F et G au-dessus de la nôtre, ce qui va dans le même sens sans le contredire.

Enfin, elle ne dit rien de la rentabilité des travaux. Passer d'un G à un C améliore la valeur, lève la contrainte locative et réduit la facture d'énergie, mais le coût du chantier ne se déduit d'aucune de ces trois grandeurs. Un audit énergétique, exigé de toute façon à la vente d'un logement E, F ou G en monopropriété, est le document qui répond à cette question.